楼市政策收紧预期强烈

经历了今年三四月份的楼市“小阳春”行情后，“红五月”并没有像市场期待那般原色重现，紧跟着的黄金购房小长假“端午”也在平淡中结束。中原地产研究中心统计数据显示，对比2018年同期，2019年“端午”成交整体有所下滑。北京假期前两日，新建商品住房成交仅4套，不足2018年一半。

业内人士表示，楼市从3月“小阳春”到4月高点，随后5月份至端午期间，整体市场出现退烧迹象。其原因是热点城市调控政策进一步收紧，住房市场成交、土地成交、房企融资整体上涨乏力。

多城成交环比降幅明显

中原地产研究中心数据显示，端午小长假前两日，北京新建住房分别成交1套与3套，较2018年的5套与4套，整体同比下调55.6%。二手住房方面，北京成交分别仅为40套和14套。深圳前两日成交维持153套和149套。

中原地产首席分析师张大伟认为，虽然有网签数据滞后的影响，但另一方面，这也是进一步延续5月的退烧趋势。5月一二线城市整体成交环比4月下调2%。

作为历来成交旺季的“红五月”在2019年并未显现。2019年5月，北上广深四个一线城市商品房成交面积环比仅深圳上涨，上海、广州、北京环比均下跌。二手房更是遭遇寒流，一线城市和热门二线城市的二手房成交量出现全面下滑。

广州中原研究中心数据显示，5月广州二手住房成交4025套，较2018年5月的8846套，下滑54%。北京方面，北京住建委网签数据显示，5月北京二手住宅网签量13764套，较4月环比下降4.7%，同比下降24%。这也是自4月以来，连续第二个月网签量下滑。

除一线城市外，多个热点二线城市也降幅明显。易居房地产研究院数据显示，在重点监测的10个城市中，5月仅无锡和苏州出现二手房成交量环比上升态势。其中，厦门虽然二手住房成交同比上涨高达196.5%，但环比下降20.3%，市场已现明显调整。青岛方面，二手住宅成交与厦门类似，5月环比下调6.1%，但同比仍高达33.7%。南京方面，5月二手住房成交7616套，环比下降13.3%，同比下降1.1%；杭州方面，5月二手住房成交环比下调1.3%，同比下调23.9%；金华方面，5月二手住房成交环比下调4.3%，同比下调44.2%。

中原地产首席分析师张大伟认为，4月下半月开始，部分城市政策再次收紧，购房者预期受到影响。另一方面，部分供应承压，阻碍成交释放。例如上海楼市5月供应量大幅缩水，供应面积环比减少37.9%。

易居研究院研究员姚方认为，2018年9月至2019年4月，二手住宅价格指数同比涨幅和成交套数近6个月移动平均同比增速均处于低位盘整态势。2019年4月10城二手房成交套数同比增速由负转正，5月保持了上升趋势，但增速有所放缓，市场热度回落，预计6月部分城市二手房成交量环比将进一步下降。

政策收紧预期强烈

楼市降温的背后，是相关政策的收紧，政策预期的再度转向。5月中旬，住建部再次对此前价格累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示，加上此前被预警的6城，合计已向10城发布预警。随后，苏州召集30余家地产商举行座谈会指出，今年当地房价涨幅目标控制在5%，如果7月前苏州楼市的几大指标仍未得到控制，苏州将从扩大限售范围，提高外地人购房需要的社保门槛等方面再度加码调控。

近日，东莞出台土拍新规，指出土地竞价不再“价高者得”，而是“最接近平均价者得”。新政规定，东莞市国土资源网上交易系统交易达到上限后，交易系统暂停接受新的报价，转为通过网上最终一次性报价方式，以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则确定竞得入选人的竞价方式，其所报价格确定为该宗地最终报价。

广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉表示，一次性最终报价，并以最接近平均价作为定价的依据，首先可以淘汰风险倾向高、杠杆高的开发商；其次，由于中标者对最终价格没有影响力，所有投标人都会基于市场基本面，显示其对地块的真实评价，最后出来的房屋供给也是最佳的。

东莞出台政策的原因，正是热度高涨的市场，以致数十家房企抢一宗地、买家多轮自加价提前锁定地块、溢价率高企等现象频现。5月16日，融创以10.23亿+商业部分自持年限40年的代价拿下沙田镇商住地块，溢价率50%，整个网上竞价过程用时仅29秒。

张大伟说，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。房住不炒也代表了未来楼市政策将依然打击投机，未来微调的政策也有利于刚需。中原地产研究中心数据显示，5月全国房地产调控高达41次，年内突破205次，较2018年同期上涨30%。

下半年整体基调维稳

此前，人民日报发表文章《中国不会靠炒房拉动经济》表示，中国将牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，确保房地产市场行进在正确的轨道上。

对此，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，2016年以来中央针对房地产采取了坚持“房住不炒”的定位，房地产市场风险已经有所降低，但我们必须认识到未来15年中国房地产的灰犀牛始终在不远处徘徊，风险如影随形。所以我们一定要对风险保持高度的警惕，把它控制在相对安全的区间。

倪鹏飞认为，从2019年来看，房地产调控政策基调为维稳、分化、放权。健康平稳发展是房地产市场的重中之重；房地产调控政策分化是大势所趋；也更加注重各地政府在房地产调控中的主体责任和自主权的扩大。预计政策调整以结构化方式进行，各地将充分发挥城市政府的主体责任，实行局部试探性微调。不同城市的市场运行结果将明显分化：一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点，在政策边际改善之下，市场成交活跃度将有所提升，销售面积同比可能实现小幅增长；三四线城市区别对待棚改安置，已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置。由于失去强政策托底，加之市场需求透支，市场销售有可能进一步回落。

张大伟认为，未来为保持房地产市场的持续稳定。从2019年来看，房地产调控的微调将常态化。其中，将迎来更多监管，住建部的预警系统已经建立完成开始常规性运行。未来房地产调控将以地方主导，住建部与中央指导为主。此外，银监会将开启的“巩固治乱象成果促进合规建设”工作，也将对房地产资金带来较大影响。