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澳大利亚房地产路在何方

2019-1-9 11:43:29来源:中商网撰写作者:焦海达
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  • 澳大利亚房地产路在何方

来源:经济日报-中国经济网

新年伊始,人们对澳洲房地产市场的前景忧心忡忡,继过去的2018年大跌之后,今年是否能够峰回路转?但多数市场预测分析并不乐观。

根据澳大利亚权威房地产资讯公司CoreLogic 截止去年12月22日的数据统计,在过去一年里悉尼房屋价格下跌了8.61%,墨尔本房价下跌6.61%,珀斯下跌4.53%;澳洲5大首府城市平均房价负增长,为负6.17%。这是近10年来澳洲房地产表现最差的一年。

摩根士丹利分析认为,澳洲房价正以35年来的最快速度下跌,鉴于市场各方面的疲弱状况根深蒂固,2019年似乎不太可能出现好转,预计平均房价将下降10%左右。

对于房价走势,本地经济学家普遍认为明年会继续下跌,尤其是悉尼和墨尔本仍将惯性走低。但是,明年五月份澳全国大选结束之后,新政府经济政策确定性加强,房市有可能回暖,建议投资者可以多关注悉尼、墨尔本之外的澳洲其他地区市场。

据统计,去年第四季度,悉尼的房价按年率计算下降了15%,墨尔本下降12%,这两大城市的房屋清盘率以及成交量都在创新低。曾几何时,悉尼房地产市场连续5年强劲上涨,2014年悉尼平均房价上涨12.8%,2015年更是飙升14.9%,2017年6月见顶之后出现拐点,继而在2018年加速回调。墨尔本因为外来人口增加对住房刚需支撑,直到去年下半年房价才呈现疲态,但目前有加速下跌的风险。这两大城市占据了澳房地产市场的半壁江山,有着举足轻重的决定性影响。

就悉尼而言,房市正经历信心危机。一些影响房价的不利因素正在发挥作用,如持续的信贷紧缩、到处可见的新楼盘塔吊预示着住房供应增加、同时外国投资者撤离、资本利得税可能发生变化等等,而房屋空置率已经超过3.2%,在悉尼公寓楼比较密集的地区如“西部和下北岸的大片地区”,投资者可能要面临较大风险。但是,悉尼毕竟是国际性大都市,是旅游和移民的热点城市,其强劲经济增长和大型基建项目提供了许多就业机会,这些都对悉尼物业市场提供强有力支撑。

澳洲房地产市场涨涨跌跌,与政府调控政策密切相关。最近,澳大利亚审慎监管局(APRA)取消了仅限利息投资者贷款的上限,凸显出当局对房地产市场低迷的担忧。市场人士分析认为,如果取消信贷上限的信贷宽松政策不起作用,不排除将采取其它措施,包括降息。低利率可能成为房地产市场的一个重要支撑因素,但真正的问题是要获得新房贷十分困难,当大部分纯利息贷款到期时,投资者将被迫撤离房市。

所以说,信贷收紧是导致这两年澳洲房价持续下行的一个主要因素。出于防范房地产泡沫的需要,澳审慎监管局于2015年初开始推出首轮宏观审慎政策,不但要求各大银行提高准备金率,宣布“只付息贷款不得超过新增贷款30%和投资贷款增速不得超过10%”的规定,使得信贷供应持续收紧,特别是加强房地产投资型贷款的审查。受此政策影响,新增自住房贷于2018年下半年出现急剧下滑,表明信贷标准和贷款机构风险评估标准出现双双收紧的情况。同时,由于融资成本上升,全国各大贷款机构均对房贷利率进行了适度上调,加重了购房者债务负担。鉴于目前澳大利亚居民家庭负债率水平依旧高企,如果今年澳房价大幅下跌将引发真正的金融风险,因此,市场希望澳政府审慎监管措施“进一步松绑”,缓解房价下跌压力。

与此同时,澳联邦储备银行有可能改变多年来保持的1.5%的低利率水平不变的政策,事实上,目前利率期货市场的定价水平显示未来几个月内澳联储可能会进行减息操作。目前澳大利亚绝大部分住房贷款都是可变利率贷款,贷款成本的任何变化将对信贷需求造成明显的影响。

但从根本上说,澳大利亚房地产市场要想实现软着陆,甚至是触底反弹,还是要依赖宏观经济基本面的大幅改善,有赖于澳居民收入的大幅提高。原因很简单,购买住房需要购房者具备承担负债的信心和意愿。而消费者信心将是决定澳房价的最终走势。(经济日报-中国经济网驻堪培拉记者 翁东辉)

 

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