8月是楼市传统的淡季，但上海成交量保持在相对高位。成交均价较上月出现明显的下跌，这主要与刚需楼盘占据成交主导因素有关。8月全市商品住宅成交排名前十名的项目，整体成交均价为18079元/平方米，首次置业的刚需项目成为当前楼市的成交主力。随着金九的临近，开发商的推盘力度加大，尤其是随着大量外围刚需楼盘的入市，不排除9月全市商品住宅成交均价继续下跌。

业内分析人士将近期上海楼市的表现归结为价格优势推动，刚需释放。例如嘉定江桥的中星海上名豪苑成交149套房源位居全市首位，该楼盘均价为1.36万元，总价在100万-120万元之间，而江桥板块其他楼盘单价普遍在1.6万元以上。上周上海成交均价虽然有所上涨，但仍明显低于7月及8月上中旬的高位水平，位居成交前列的楼盘仍以刚需盘为主。

德佑地产研究主任陆骑麟认为，8月楼市呈现出两个主要的特征，第一个就是成交季节性回落，改善型需求突然止步。随着金九的临近，开发商的推盘力度有了大幅的提高，尤其是大量外围刚需楼盘的入市，因此不排除9月全市商品住宅成交均价继续下跌。

中高端市场经过6、7月的需求集中释放，已难以维持前期的市场热度。如今年中高端代表楼盘的中海紫御豪庭，本月成交仅为29套，而6月成交套数为199套。8月部分楼盘出现一定幅度的涨价，其中多是前期一些成交较好的楼盘，也不排除部分前期降价的开发商，“在淡季8月提高报价，然后准备在9月再打降价的噱头促销，以博人眼球。”上述业内分析人士称。

陆骑麟指出，由于8月下旬刚需楼盘成交的发力，8月上海商品住宅成交量达到80.2万平方米，与5月的成交量相仿，显现出淡季不淡的局面，尤其是东方冠郡、中星海上名豪苑等价格优势较大的楼盘，对楼市成交的拉动作用十分明显。由于限购政策没有松动的迹象，今年金九银十的市场需求相对往年仍比较有限，开发商的优惠情况将成为决定销售情况的关键。率先降价促销的楼盘将抢占市场的先机，而对价格较为坚持的楼盘恐将面临不利地位。

房企以价换量的另外一个原因就是来自信贷的压力。上周，中央多部委继续发话欲稳定楼市调控预期，而地方层面则强压与力保并存，住房信贷亦稍有收紧之势。

继光大银行暂停首套房利率优惠后，上海多个中小银行上调首套房最低利率，全国首套房贷利率优惠收紧之势有所蔓延。虽然四大行首套房贷最低仍可贷8.5折，但贷款难度显著增大。9月份，超过3000亿的逆回购将陆续到期，中原集团研究中心表示，市场资金面预计将愈加紧张，这也将使房贷门槛越发提高，从而为即将来临的“金九银十”注入不确定性。

（关键词：楼市 上海成交量 刚需楼盘）