限购两年后，监管层关于完善房地产调控政策的声音日见响亮。

10月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，部署四季度经济工作。关于房地产市场调控，会议除了重申要“严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施”，特别提出“抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系”。

会议同时提到，四季度要制定农村集体土地征收条例。

此前的10月12日、13日和15日，温家宝在中南海先后召开行业协会负责人、部分地方部门和企业负责人以及专家学者三场座谈会。温家宝说，“房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。今天的调控，包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归，都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。”

市场和法制手段

全国工商联房地产商会会长聂梅生昨日分析，温家宝的表态基本上是对前一阶段调控政策的总结，表明这一轮调控已进入总结期。

聂梅生说，对于这一轮调控政策的评价，业内和学界已有共识，即行政手段调控有效，但不是长远的办法。

在她看来，从操作层面看，已经出台的限购、限贷、限价、限售政策，都不是市场手段。如何去替代，是一个问题。“短期内不能指望这些政策有什么变化，否则房地产市场会有报复性反应。长期看，(还是)要改革。”

聂梅生认为，温家宝此番提出“(从长期讲)更加注重市场和法制手段”，这对政府作出了要求。如果从立法的长效角度看，这会牵涉到一系列的改革，如税收、户籍等。长远看，这需要对供需关系予以重视，包括当下的供需关系和对供需关系的预期。此外，还牵涉到加快保障房建设的问题。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，温家宝的上述表态首先肯定了调控取得的成效，但行政的办法会造成市场的扭曲和不公平，“这几年，调控的目标一致盯在房价上，但归根到底是要理顺供求关系，供求关系理顺了，房价自然会下来。”

“目前房地产市场已呈现触底后连续四个月小幅恢复之势，这表明调控政策是有效的，起到了防止房价过快上涨的作用。”聂梅生说。

(注：数据来自国家统计局网站，易居研究院，增速指“较去年同期增速”)

易居根据国家统计局数据测算得出，9月70个大中城市新建商品住宅价格环比平均上涨0.02%，涨幅较8月收窄。

进入9月以来，各地楼市调控政策小幅收紧的趋势仍在持续：上海开展限购政策执行情况专项检查，北京规定北京户籍居民购房须持第二代身份证，广州将对中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取限售措施等等。

“限购限贷也许会以更合理形式存在”

限购、限贷短期内似乎仍难退出。

此前的7月31日，中共中央政治局召开会议。彼时，会议要求，下半年，“坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹，增加普通商品房特别是中小套型住房供应，抓好保障性安居工程建设，满足居民合理的自住性住房需求。”

顾云昌认为，从短期来看，现有的调控政策很难替代，原因是体制改革没跟上。“现在房价是控制住了，但是不是也影响了行业的发展和增长？是不是对整个经济产生不利影响了？”顾云昌说，真实的需求，如刚需、改善型需求是很旺盛的，甚至投资性需求也是应该被允许的，真正应该限制的是投机性需求。

在他看来，有些地方房价过快上涨，那都是供求关系失衡所致。目前是通过限购的办法来解决的，但房地产市场的问题其实是体制的问题，“像土地、税收方面的改革这两年没什么推进，金融方面的改革一会儿冷一会儿热，影响房地产市场预期。要想长远解决房地产市场的问题，是要找出治本的办法来。”

即便是限购、限贷，某上市房企营销负责人也认为“有改进空间”。

据该营销负责人称，类似限购、限贷等行政手段干预市场的情况，在西方发达国家也在一定程度上存在，但它们制定的政策更合理和科学。

他猜测，将来限购、限贷政策也许会以更合理的形式存在，在细则上可能会更合理，“像单身人士、户籍方面的限制可能会放松或规定得更合理些，再比如非户籍常住人口也能享受保障房等。”

开发商“适应性”增强

限购两年来，开发商对于调控的“适应度”明显增强。

沪上某开发商直言，“对于企业来说，只能适应形势，适应政策，适应市场，不适应就要被淘汰。”

前述上市房企营销负责人也说，调控两年多来，目前他们基本能适应了，刚需项目也好，中高端项目也好，目前都能卖得动。房企已学会在政策限制下做市场，尽可能挖掘。

某上市房企副总裁介绍，刚开始调控时，大家手足无措，降价、高息融资，拼命存活下来。经过这一轮调控后，对中小企业而言，基本是“守住”，不拿地，少开工，等等再说，再不行就退出，“通过这轮调控，我们看到，行业的集中度大大提高，一些央企渐渐跻身行业前列。”

分区域看，上海盘谷房地产有限公司总经理宋海认为，一二线城市应该说基本已适应了调控，“一二线城市的好处是，有一个需求的池子，这个池子会随着城市化发展而不断扩充。”

他认为，对刚需项目开发商来说，在一二线城市发展目前问题不大。房企在当下拿地时，也会根据调控和市场经验，设计中小户型。但对于较为偏远的三四城市，开发商还处在适应的过程中，“这些城市的开发商面临的困难较大，市场需求如何扩展？如何可持续？它们的市场情况还没有稳定下来，还没达到像一二线城市那样稳定的平衡点。”

放眼长远，宋海认为，最终还是应回到“市场决定市场”上来。除了房产税、保障房，目前还看不到太多有效办法，“保障房由于过去欠账太多，集中在这几年建设，压力自然会比较大。但如果形成长久机制，会对未来的市场良性发展，对供求关系的平衡有好处。”

某上市房企营销总监则提到，税收政策方面还有提高空间，如增加交易、持有环节的税费，“房产税可能会在更多省市推广，并推进到保有环节，交易环节的税费也可能会被提高。”

（关键词：国务院总理温家宝 房地产市场调控 严格实施差别化住房信贷 税收政策和住房限购措施）