欧猪五国房价未见底
“爱尔兰的房地产泡沫还没有完全释放，目前整体的空置率依然很高。”评级公司惠誉评论爱尔兰眼下的房地产形势时称。
被称为“塞尔特之虎”(CelticTiger)的爱尔兰在欧债危机爆发之前有过十分辉煌的历史，一直到2007年末都被称为欧元区内发展最快的经济体。可是从2008年至今，住宅楼价下跌过半，其中公寓价格下跌幅度更是高达63%，连累本国银行向国际社会寻求援助。
去年10月份，爱尔兰首都都柏林市中心一套维多利亚时期建筑的独栋建筑以205万欧元的价格售出，比叫价高出17%，令市场振奋。可惜的是，类似的正面案例寥寥可数，现在都柏林进入拍卖程序的房屋中，5万欧元一套的公寓比比皆是，当地银行一片悲观。
昔日的“塞尔特之虎”沦为一只大猫，在这场房地产破灭的浪潮中被打击得体无完肤。当然，爱尔兰也不是唯一惨败的。按照国际评级公司惠誉的分析报告：英国，法国，荷兰和比利时很有可能在“中期内”遭遇大约10%的楼价下跌，而英国优质抵押贷款的违约率届时可能达到6%左右。所谓“中期”，大抵为“十年”。
西班牙政府去年曾经强调说，自从2008年以来，西班牙的房价跌落了30%，已经见底。最近他们还极力说服来自中国的买家去西班牙买房，正在探讨中的诱人条件是只要购入16万欧元房产就可获赠永久居住权。可事实上，西班牙的房地产不仅在未来10年内前景惨淡，甚至一些建于地中海沿岸的过量房产还可能因为烂尾的缘故，而被就地推倒。
此时，当地权威咨询公司RR de Acuña & Asociados比惠誉还要不给西班牙楼市留情面。
该咨询公司在2013年新年前发布报告，称马德里、巴塞罗那和其他一些西班牙主要城市的楼价在未来五年将再度下滑30%，一些海滨度假区的房价下跌还要严重。西班牙著名的阳光海岸原本吸引了大量来自英国和德国的买家，现在却有可能在5到8年的时间内都无法恢复元气。其中，位于西班牙南部、地中海太阳海岸的马拉加(Malaga)房价已经下降了五成，还没见底。
根据RR de Acuña& Asociados的预计，房地产泡沫时所积累的庞大房地产供应量最终将使整体房价下跌75%。该公司的副总裁Fernando Rodríguez de Acuña把西班牙的房地产市场形容为“已被毁掉”，眼下还有将近200万套房在市场待售，而过去5年显然在市场消化方面毫无进展。
该咨询公司公布的一组数据令人瞠目结舌：到去年年底，西班牙市场上有80万套二手房、70万套刚入市的新房。另外，还有30万套违约被银行强制出售的房子，另外15万套房即将被银行强制出售。如果再加上25万套在建房屋，西班牙的房地产供应量正是已经超过了200万套。
形成对比的是，西班牙整体约有4800万居民，年均消化房地产只有20万套。
楼市泡沫推倒的多米诺
国际评级公司惠誉认为，各欧元区债务国房价跌跌不休的主要促因是买家违约以及欧元区债务危机的连带效应。
惠誉认为，包括意大利在内的一些债务国都将面临极大的房屋贷款违约问题。不仅房价下跌成为必然，银行的信用评级也十分危险。与欧元区这些困难户形成对比，惠誉认为美国市场现在已经稳定很多，房产的可负担程度已恢复到上世纪九十年代的水平。
欧元区债务国已经遇到了房产违约的问题。爱尔兰、希腊和西班牙都在采取相应的举措，以防止购房人的房产被债主没收，尤其是要避免债主将居民从自住的房产中驱逐出去。
可这么一来，房地产市场又陷入了十分尴尬的局面——贷款拖欠超过90天的比率蹿升到11.3%。一方面，买房者觉得债务违约的压力瞬间小了许多，因为政府会保证其名下房产的安全，所以他们的债务也会被部分购销；另一方面，银行推迟对一些违约并已被剥夺赎回权的房产进行拍卖，账面说不过去，很快又将被虎视眈眈的评级公司降级。
爱尔兰贷款经纪公司(IrishMortgage Broker)经理Karl Deeter如是说明爱尔兰的银行是如何收紧房地产贷款的：眼下，一个爱尔兰家庭若有多个孩子且夫妻中只有一方工作，除非这一方的年薪高于10万欧元，否则几乎不可能贷款买楼。除此之外，银行在对家庭可支配收入进行评估时，每个孩子每月扣除200欧元到250欧元。
受房地产市场直接拖累的西班牙银行业成了欧猪五国中最具说服力的负面教材。包括桑坦德(Santander)，毕尔巴鄂比斯开银行(BBVA)和La Caixa在内的三大目前看来依然运作健康的西班牙商业银行都在着急清空他们手上的房地产存量。桑坦德银行去年下半年几乎以削价60%的代价才消化了手上一堆抵债的房屋，之后是萨瓦德尔银行(Sabadel)以原价三成处理抵债房屋。一个月之前，由于楼价跌跌不休，另一家西班牙大型银行直接推迟了其房地产拍卖。
目前看来西班牙的房地产资本包的账面价值已经减记了95%，被楼市拖累得够呛。
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